La loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français, quelque soit la tranche marginale d’imposition (TMI), et consiste à investir dans un bien immobilier neuf et à le louer pendant une période minimum de 9 ans.
En contre partie, une réduction d’impôt de 25% (pouvant aller jusqu’à 37%) du montant de l'investissement est accordée. La loi Scellier est le 1er dispositif qui permet de réduire son impôt sur 15 années consécutives.

LOI SCELLIER CLASSIQUE

Montant de la défiscalisation

Le gain fiscal maximum pouvant être obtenu est de 8 333 €.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement à hauteur de :

• 25% pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 31 déc. 2010.
• 25% pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2011 et le 31 déc. 2011 obtenant les normes de constructions BBC "Bâtiment Basse Consommation".
• 20% pour les logements acquis ou construits à partir du 1er janvier 2011 et le 31 déc. 2011 sans norme BBC.
• 15% pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2012 et le 31 déc. 2012 obtenant les normes BBC .
• 10% pour les logements acquis ou construits à partir du 1er janvier 2012 et le 31 déc. 2012 sans norme BBC.

La défiscalisation est répartie de façon linéaire sur les 9 années durant lesquelles l’investisseur s’engage à louer le bien.
Cette réduction débute l’année d’achèvement des travaux ou à la date d’acquisition du bien immobilier concerné.
Dans le cas ou l'investisseur souhaite prolonger la réduction d'impôt, il peut opter pour le régime ‘’Scellier social’’. Celle-ci peut à ce moment atteindre 37% de la valeur de l’investissement

Conditions à respecter

• Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
• L’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
• Le propriétaire s’engage à louer le bien pendant une période minimum de neuf ans.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’investissement doit être obligatoirement réalisé dans les zones A, zone B1, zone B2.
• Les loyers pratiqués ne doivent pas excéder les plafonds de loyer de la zone concernée.
• Possibilité au bout de la 9ème année, soit de revendre le bien immobilier, soit de continuer la location mais sans aucune réduction d’impôt.
• La défiscalisation s'opère sur les logements retenus dans la limite de 300 000 €.
• Un membre du même foyer fiscal ne peut pas louer le logement.
• La défiscalisation n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux et Monuments historiques.
• La loi scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition, construction ou transformation de logement par année d’imposition.

LOI SCELLIER SOCIAL OU INTERMEDIAIRE

Montant de la défiscalisation

La loi Scellier social ou Intermédiaire ouvre droit à deux avantages :

• Un abattement de 30% sur la déclaration des revenus locatifs ou revenus fonciers.
• Une réduction d'impôt supplémentaire de 2% du montant de l'investissement par an, de la 10ème à la 15ème année, soit 37% au total.

Conditions à respecter

• Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
• L’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
• Le propriétaire s’engage à louer le bien pendant une période minimum de neuf ans.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’investissement doit être obligatoirement réalisé dans les zones A, zone B1, zone B2.
• Obligation de respecter les plafonds de loyer au m² mais également les plafonds de ressources du locataire.
• La défiscalisation s'opère sur les logements retenus dans la limite de 300 000 €.
• Un membre du même foyer fiscal ne peut pas louer le logement.
• La défiscalisation n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux et Monuments historiques.
• La loi scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition, construction ou transformation de logement par année d’imposition.

Pour 2011, les nouveaux plafonds sont de :
- 21,70€ par m² pour la zone A bis
- 16,10€ par m² pour la zone A
- 13€ par m² pour la zone B1
- 10,60€ par m² pour la zone B2.

LOI SCELLIER BBC

Votée le 18 décembre 2009, la loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation)entre dans le cadre de la loi de finances 2010. Elle s’ajoute à la loi Scellier classique, pour encourager le respect de normes pour une construction plus économe et assurant de meilleures performances énergétiques dans les nouvelles constructions immobilières. Il s’agit principalement de la norme BBC.

Différence entre la loi Scellier BBC et la loi Scellier classique
La principale différence réside dans le taux de réduction d’impôts qu’offre chaque dispositif. Ce taux est déterminé en fonction de la performance énergétique de la construction ou de l’acquisition.
Ainsi, le taux de réduction d’impôt en Scellier BBC est de 25% en 2011 et de 20% en 2012, contre respectivement 15% et 10% pour le dispositif Scellier classique.
La loi Scellier BBC octroie donc des avantages fiscaux plus intéressants.

Fonctionnement de la loi
Tout comme le dispositif classique, le Scellier BBC s’adresse aux investissements immobiliers neufs (plafonnés à 300 000€), réalisés jusqu’en 2012 et destinés à la location pour une durée de neuf ans au moins.
La différence se trouve dans les critères de construction du logement, qui doivent répondre aux exigences de la norme BBC.
Par ailleurs, tout comme le Scellier classique, le dispositif Scellier BBC possède une option intermédiaire, appelée ‘’Scellier BBC social’’. Celle-ci permet d’obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an après les neufs années et une déduction d’impôt de 30% sur les revenus fonciers, au cas où le propriétaire s’engage à poursuivre la mise en location de son bien pour six années de plus.

conditions à respecter

• Le logement doit être construit ou acquis au plus tard en 2012.
• Le logement doit être conforme à la norme de constructions BBC. Celle-ci est définie par la performance énergétique et les caractéristiques thermiques de la construction. En général, pour être labellisé BBC, la consommation énergétique du logement ne doit pas dépasser 50 kWh/m2/an. Cette limite concerne notamment les dépenses en éclairage, ventilation, rafraîchissement, chauffage, eau chaude sanitaire et auxiliaires de chauffage.
• Le logement doit être loué nu et doit servir d’habitation principale au locataire durant les neuf ans d’engagement (à partir de la date de signature du contrat de bail).
• Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent son acquisition ou son achèvement.
• Obligation de respecter les plafonds de loyer définis par la loi Scellier. Ceux-ci varient en fonction de l’emplacement géographique du logement qui sont découpés en zones Scellier (A, A bis, B1, B2. Le zonage est le même pour les investissements Scellier, qu’ils soient classiques ou BBC).

Autres avantages fiscaux en Scellier BBC

• Possibilité de louer le bien immobilier à ses proches, tels que les ascendants ou les descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur
• La réduction d’impôt est reportable : si celle-ci est supérieure à l’impôt dû, il est possible de différer les excédents et de les imputer sur les impôts des années suivantes.
• Possibilité d’investir en Scellier BBC en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficiera de la défiscalisation dans la limite de sa quote-part.

La loi Scellier BBC vise donc à promouvoir des constructions immobilières à haute performance énergétique et plus écologiques, en octroyant des avantages fiscaux plus intéressants que la loi Scellier classique.

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