LOI MALRAUX

Instaurée en 1962, la loi Malraux permet depuis le 1er Janvier 2011, d'investir dans l'immobilier sauvegardé déclaré d'utilité publique, dans le but d'effectuer des travaux en vue de la restauration complète de l'immeuble, et de bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle de 27% à 36%.
Elle contribue ainsi à sauvegarder le patrimoine culturel immobilier de notre pays en offrant la possibilité à des investisseurs de réduire très fortement leurs impôts.

LES BENEFICIAIRES

Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et font des travaux de restauration.
Toutefois, l’investissement Malraux s’adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent investir leurs revenus dans la pierre, dans la conservation du patrimoine français et dans les biens immobiliers hauts de gamme.

TRAVAUX CONCERNES

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés ‘’Travaux Déductibles Malraux’’ sont :

• Les Travaux de démolition.
• Les Travaux de reconstitution de toiture.
• Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants.
• Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble.
• Les Travaux déclarés d’utilité publique.
• Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
• Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf travaux d'agrandissement).

MONTANT DE LA DEFISCALISATION

Montant de la réduction d’impôt

Les règles fiscales de la loi Malraux et les conditions d’application ont évolué depuis le 1er janvier 2009. La défiscalisation Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais à une réduction d’impôt. Ce n’est donc plus un abattement comme dans l’ancien régime Malraux AFUL 2008 (éligible pour les permis de construire déposés avant fin 2008), mais une réduction d'impôt étalée sur trois années, le temps des travaux.
De plus, dans le cadre du rabot des niches fiscales, la Loi de Finances 2011 a diminué le montant des réductions de 10%. Depuis le 1er Janvier 2011, un nouveau taux a donc été appliqué. Il varie selon la localisation de l'immeuble :

• 36% (40 % en 2010) pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé (plafond de 100 000 € de travaux par an pendant 4 ans maximum, soit une réduction d’impôt maximum de 36 000€ / an).
• 27% pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).

Plafond des niches fiscales et Loi Malraux

Depuis l'imposition des revenus 2008, le dispositif rentre par ailleurs dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales. Celui-ci met en place un plafond de défiscalisation qu'il n'est pas possible de dépasser. Ce plafond est fixé à 20 000€ + 8% du revenu imposable et il vient s’ajouter au plafond déjà existant de 36 000€ par an de réduction grâce aux travaux déductibles.
Les programmes EPI bénéficient tous du dispositif ancien régime AFUL 2008. Les investisseurs ont ainsi la possibilité de déduire la totalité des travaux des revenus globaux sans plafond et de profiter d’une défiscalisation sans limite. Par ailleurs, leurs investissements ne rentrent pas dans le calcul de plafonnement global des niches fiscales.

CONDITIONS D’APPLICATION

• Obligation de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
• Engagement de location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
• Engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble.
• Obligation pour les travaux de restauration de faire l’objet d’une AST (Autorisation Spéciale de travaux) délivrée par le Préfet après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
• La restauration doit être réalisée soit à l’initiative de l’investisseur, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle.
• Impossibilité de report de la réduction d’impôts d’une année sur l’autre : lorsque la réduction au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction est perdu.
• La réduction d'impôt maximale de 36 000 €/an (36%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
• Impossibilité de louer à membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
• Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).

La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux (Scellier, Bouvard, Borloo, Girardin...).

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales. D'autre part le plafonnement des Niches Fiscales doit également être un élément à prendre en compte.

Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt Malraux et de l'une des réductions d'impôt suivantes :

• Investissements locatifs de Tourisme.
• Investissements dans une Résidence Hôtelière à vocation sociale.
• Investissements réalisés Outre-mer par les personnes physiques.

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