La Location Meublée Professionnelle (LMP) et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) constituent de puissants outils de défiscalisation et de gestion du patrimoine.

La location en meublé étant une activité commerciale, les revenus provenant de la LMP et de la LMNP entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non de Revenus Fonciers.

Cet investissement est destiné à se constituer un patrimoine et permet de récupérer une rente (objectif de retraite), qui pendant plusieurs années ne sera pas fiscalisée.

DEFINITIONS

• Constitue une location meublée, la location :
  
  - d’ immeuble destiné à l’habitation et suffisamment garni de meubles.
  - logement de résidence de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières.
  


• Sont des Loueurs Professionnels les personnes physiques ou sociétés de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, qui :
  
  - sont inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  - et réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) ou retirent de l’activité de loueur au moins 50 % de leur revenu global.
  


• Par opposition, sont considérés comme des Loueurs Non Professionnels :
  
  - les personnes sus visées qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS.
  - les personnes qui, bien qu’inscrites au RCS, retirent de cette activité à la fois un montant de recette annuelle inférieur ou égal à 23 000 € et moins de 50 % de leur revenu global.

Tableau récapitulatif

Montant des recettes de la location en meublé	Inscription au RCS
	Oui	Non
Recettes > 23 000 €	Loueur Professionnel	Loueur Non Professionnel
Recettes = 23 000 € et revenus issus de la location = autres revenus	Loueur Professionnel	Loueur Non Professionnel
Recettes = 23 000 € et revenus issus de la location < autres revenus	Loueur Non Professionnel	Loueur Non Professionnel

AVANTAGES FISCAUX

• En cas d’acquisition neuve, il est possible de récupérer la TVA, si et seulement si :
  
  - Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
  - L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
  - Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%).
  - La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
  
  La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.


• Amortissement linéaire de l’immeuble (les murs hors terrain) sur une période de 20 à 30 ans


• Amortissement linéaire du mobilier sur une période de 5 à 7 ans
  

Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs.

>> En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires sans limitation de durée.

=> Chaque année, en période déficitaire, l'investisseur cumule les amortissements.
=> En période bénéficiaire, il puise dans cette réserve pour effacer ses revenus BIC.

Une distinction est effectuée entre loueurs en meublé professionnels et loueurs non professionnels pour lesquels le régime des plus-values de cession et celui du report des déficits diffèrent.

LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE : LMP

Le statut LMP permet à l’investisseur d’imputer l'intégralité des déficits résultants des charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI).

• Toutes les charges foncières sont déductibles du revenu global
  
  Intérêts d'emprunt, charges de propriété et de copropriété, frais d'établissement, dépenses d'entretien et de réparation, charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales), amortissement.
  Le déficit constaté au cours d'un exercice est imputable sur le revenu global et le déficit provenant de l'amortissement du bien est reportable sur les revenus de même nature perçus au cours des années suivantes.


• La plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt
  
  si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes annuelles des deux années civiles précédentes n’excèdent pas 250 000 € HT.


• Exonération d’ Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
  
  Les biens loués n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (sont exclus des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers).
• Allégement des droits de successions
  
  Les héritiers d'un Loueur Meublé Professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d'entreprises : différé de paiement pendant 5 ans et à l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances trimestrielles.

LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE : LMNP

Les déficits issus de la location meublée ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices qui proviennent d’activités BIC exercée à titre non professionnel, réalisées au cours de la même année ou des six années suivantes. Ces revenus ne sont pas imputables sur le revenu global.

• Toutes les charges foncières sont déductibles des revenus locatifs
  
  Intérêts d'emprunt, charges de propriété et de copropriété, frais d'établissement, dépenses d'entretien et de réparation, amortissements.
  
  >> Ces déductions vont effacer les revenus locatifs et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.


• Les plus-values réalisées relèvent du régime d’imposition des plus-values privées.
  
  >> Jusqu'à 76 300 € HT de recettes brutes, bénéfice du régime micro-BIC. L’abattement forfaitaire annuel représentant 68 % des recettes (avec un minimum de 305 €), on a donc une imposition sur 32 % des recettes seulement.
  
  >> En régime réel, les recettes (loyers) sont non imposables du fait de l'amortissement des murs et des meubles.

OBLIGATIONS DECLARATIVES

• Les obligations comptables et déclaratives des commerçants doivent être respectées.
• Les obligations déclaratives sont cependant simplifiées pour les LMNP.
• En fonction du régime d’imposition, le contribuable doit souscrire une déclaration 2031 et / ou une déclaration 2042 C.